오는 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면서 수도권 주택담보대출 한도가 줄어든다. 이번 대출 규제 조치에서 지방은 적용이 유예됐지만 얼어붙은 지방 부동산 시장에 온기를 불어넣기는 어려울 것으로 전망된다.
21일 업계에 따르면 오는 7월1일부터 은행, 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출의 대출한도를 결정하는 DSR을 적용할 때 기존(0.75%)의 두 배인 1.5%의 스트레스(가산) 금리가 적용된다. 집값 상승세가 이어지고 있는 수도권에 적용되며 지방지방(서울·경기·인천 외 지역) 주담대는 연말까지 현행 2단계 수준(0.75%)을 그대로 유지한다.
스트레스 DSR은 대출금리에 미래의 금리변동 위험을 가산 금리(스트레스 금리)로 미리 반영해 대출 한도를 산정하는 제도다. 실제 대출자의 대출 금리를 끌어올리진 않지만, 대출 한도가 축소된다. 예를 들어 수도권에서 소득 1억원인 차주가 5년 혼합형 주담대를 신청할 경우, 기존 2단계 기준에서는 최대 6억3000만원까지 대출이 가능했으나 3단계 적용 시 5억9000만원으로 줄어든다. 약 3300만원(5%)가량 대출 한도가 줄어드는 셈이다.
수도권 대출은 쪼이고 지방은 풀어줘 부동산 시장의 양극화를 해소하려는 취지로 풀이된다. 그러나 지방의 온기 확산까지 번지기엔 어려움이 있어 보인다. 최근 부동산 시장에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호도가 높아지며 서울 상급지로 거래가 몰리고 있기 때문이다.
실제 서울 부동산 시장은 거래 감소세에도 고가 거래가 이어지고 있다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 아파트 매매 거래 자료를 분석한 결과, 지난 달 수도권 아파트 거래량은 1만423건으로 전월(2만5456건) 대비 약 47% 감소한 것으로 나타났다. 거래량 감소에도 서울 강남구(59.0%)와 경기 과천시(62.5%)에서는 전체 거래의 절반 이상이 종전 최고가와 동일하거나 이를 초과하는 신고가로 거래됐다.
특히 상급 지역인 강남과 마포‧용산‧성동구 등은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’가 불가하다. 또한 20억원 이상 고가 주택은 대출보단 자기자본을 통한 수요가 많아 대출 규제 효과가 제한적인 셈이다.
전문가도 수도권 대출 규제 강화는 상급 지역보단 현금 유동성이 다소 부족한 지역에 영향을 줄 것이라 진단했다. 권일 부동산인포 팀장은 “현금 유동성이 높은 고소득자들이 주 수요층인 강남권 등은 큰 영향은 받지 않을 것이지만 거래량은 다소 줄어들 수 있다”고 말했다. 이어 “노원, 강북 등 대출 의존도가 높은 지역은 거래 감소 등 타격이 예상된다”며 “결국 현금유동성이 있는 지역과 아닌 지역의 양극화는 심화될 수 있다”고 우려했다.
송승현 도시와경제 대표도 “(이번 조치는) 대출 의존도가 높은 수도권 실수요층을 직격한다”며 “주택 거래 위축과 가격 상승세 둔화로 연결될 가능성이 있다”고 전망했다.
반면, 비수도권은 대출 차등적용에도 온기 확산을 기대하기 어렵다는 의견이 우세하다. 송 대표는 “비수도권은 스트레스 금리를 1.0~1.25% 수준으로 차등 적용받을 예정인데 이는 지방 부동산 시장 침체를 고려한 완충장치”라고 설명했다. 그러면서도 “지방은 수요 기반이 약하고 미분양 물량이 누적된 상태이기 때문에 일시적 수요 유입이 있어도 실질적인 회복으로 이어지긴 어렵다”고 진단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “차등금리 적용은, 상대적으로 지방에는 유리한 것은 맞다”면서도 “시장수요에 영향을 미치려면 그 정도가 커야 한다”고 밝혔다. 이어 “집을 살 생각이 없던 사람들에게 집을 살 생각을 갖도록 만드는 여파가 아니라면, 적어도 단기적으로는 시장수요에 영향 미미하다”고 말했다.
